Czy każde niewywiązanie się z umowy o roboty budowlane oznacza konieczność zapłaty pełnej kary przewidzianej w umowie? Niekoniecznie – istnieje możliwość obniżenia tej kwoty i to nawet w znaczącym zakresie. Tzw. miarkowanie kary umownej ma szczególne znaczenie przy kontraktach opiewających na wysokie kwoty – np. przy umowach o roboty budowlane. Doskonale pokazuje to sprawa jednego wykonawców, który zdecydował się skorzystać z pomocy mojej kancelarii już na etapie realizacji i zakończenia robót budowlanych. Dzięki odpowiedniemu przygotowaniu dokumentacji kontraktowej w trakcie realizacji robót oraz podjęciu odpowiednich kroków prawnych sąd obniżył karę aż o 90%. Tym samym klient uchronił się przed utratą ponad pół miliona złotych. 

Opóźnienie w robotach budowlanych nie musi oznaczać zapłaty pełnej wysokości kary umownej

Mój klient (wykonawca) zawarł umowę o wykonanie robót budowlanych. Główną i najważniejszą częścią kontraktu była przebudowa placu oraz chodników. Dodatkowo miał wykonać plac zabaw i zadbać o elementy małej architektury, przede wszystkim o okoliczną zieleń.

90% prac wykonał w terminie ustalonym w umowie. Pozostałe 10% zrealizował niedługo później, bo w ciągu kolejnego 1,5 miesiąca. Brak pełnego wykonania umowy o czasie miał jednak kluczowe znaczenie w tej sprawie. Strony ustaliły bowiem obowiązek zapłaty kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Miała ona wynosić prawie 700 tysięcy złotych.

Kiedy więc po zakończeniu wszystkich robót budowlanych mój klient wystawił fakturę na ostatnią transzę płatności ponad 560 tysięcy złotych, nie otrzymał wynagrodzenia. Zamawiający oświadczył, że kwotę te rozliczył w ramach potrącenia. Z tytułu opóźnień był uprawniony do żądania kary umownej. A ta znacznie przekraczała należne wynagrodzenie. Z tego powodu zamawiający był zdania, że nie tylko nie musi płacić, ale to jemu dodatkowo należy się zapłata – różnica między wysokością kary a ostatniej transzy wynagrodzenia.

Mój klient miał świadomość, że nie wykona wszystkich prac w terminie. Wiedział również, że za takie opóźnienia będzie musiał zapłacić karę. Uważał jednak, że skoro zobowiązanie zostanie w znacznej części wykonane w terminie, kara umowna z opóźnienia w robotach budowlanych powinna być niższa niż określona w umowie. Właśnie dlatego zdecydował się na pomoc prawną jeszcze w trakcie realizacji robót, a następnie zastępstwo procesowe w sporze przeciwko zamawiającemu.. 

Miarkowanie kary umownej przy umowie o roboty budowlane – jak to wygląda w praktyce?

Zastrzeżenie kary umownej na wypadek opóźnień jest popularnym sposobem zabezpieczenia interesów zamawiającego. Szczególnie, gdy mamy do czynienia z kontraktami o wysokiej wartości, takimi jak m.in. umowy o roboty budowlane.

W przypadku zastrzeżenia kary umownej albo w postaci konkretnej kwoty, albo poprzez wprowadzenie konkretnych zasad jej ustalania (np. określony procent wartości całej umowy) obowiązek jej zapłaty powstanie po spełnieniu 2 warunków:

  1. Strony zastrzegły w umowie karę na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania;
  2. Umowa nie została wykonana lub nie wykonano jej należycie.

Kara umowna przysługuje przy tym nie ze względu na wysokość poniesionej szkody, a z uwagi na sam fakt zaniedbań. Od tych zasad istnieje jednak pewien wyjątek – art. 484 §  2 Kodeksu cywilnego wprowadza uprawnienie do wystąpienia o miarkowanie kary określonej w momencie zawarcia umowy.  

Jakie argumenty przekonały sąd do zastosowania miarkowania kary? Częściowe wykonanie robót budowlanych a kara umowna

Jeśli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej. Takie prawo będzie mu przysługiwać także, jeśli kara umowna jest rażąco wygórowana.

W pierwszej kolejności trzeba więc sprawdzić, czy w ramach konkretnej umowy o roboty budowlane istnieją podstawy do miarkowania kary umownej. Jeśli tak, trzeba przygotować odpowiednie argumenty i dowody, ponieważ o miarkowaniu kary umownej orzeka sąd na wniosek dłużnika. 

W przypadku mojego klienta przedstawione przeze mnie argumenty dotyczyły 3 kwestii:

  1. Wykonawca zrealizował znaczną oraz kluczową część robót budowlanych w terminie;
  2. Zamawiający nie poniósł praktycznie żadnych konsekwencji opóźnień;
  3. Istniała znaczna dysproporcja między zastosowaniem kary umownej w pełnej wysokości a częścią niewykonanego terminowo zobowiązania.

1. Wykonanie zobowiązania w znacznej części a miarkowanie kary umownej

Po pierwsze, w imieniu klienta starałem się wykazać, że w terminie wykonano aż 90% prac. Pojęcie „wykonania w znacznej części” jest bardzo ogólne i sąd każdą tego rodzaju sprawę musi rozpatrywać indywidualnie. Musiałem więc udowodnić, że wykonanie robót budowlanych w 90% zaspokajało interes zamawiającego w znacznej mierze. Co za tym idzie – zapłata kary w pełnej wysokości byłaby niewspółmierna do zaniedbań wykonawcy.

Dzięki zaangażowaniu już na etapie realizacji umowy pomogłem klientowi przygotować m. in. korespondencję kontraktową oraz wpisy w dzienniku budowy. Pozwoliło to odpowiednio udokumentować stan zaawansowania robót oraz dostarczyć dowody pozwalające na udowodnienie takich okoliczności w postępowaniu sądowym.

2. Niewielkie konsekwencje opóźnień dla zamawiającego

Z kwestią częściowego wykonania zobowiązania w terminie nierozerwalnie wiązał się drugi fakt. Elementy priorytetowe dla zamawiającego zostały wykonane o czasie. Zamawiający informował mojego klienta, że najważniejsze jest dla niego ukończenie kluczowej, reprezentacyjnej części inwestycji. 

Co więcej, mimo opóźnień w pozostałych pracach z terenu można było korzystać bez większych przeszkód. Wykonawca wydzielił jedynie niewielki obszar, na którym wciąż trwały prace. Prace te dotyczyły zresztą głównie terenów zielonych i placu zabaw. A biorąc pod uwagę fakt, że końcowa realizacja umowy przypadła na okres jesienny, mieszkańcy i tak nie korzystaliby intensywnie z tych elementów. 

3. Rażąco wygórowana kara umowna w stosunku do zaniedbań

Kara stosowana w umowie o roboty budowlane zawartej między moim klientem a zamawiającym wynosiła w przybliżeniu 700 tysięcy złotych. To ponad 10% wartości całej umowy, za której realizację wynagrodzenie wynosiło w sumie niemal 5,5 milionów złotych. Skoro tylko niewielki procent prac został wykonany nieterminowo, nie były to prace istotne, a zamawiający nie poniósł z tytułu opóźnień szkód majątkowych, kwota ta była nieproporcjonalna do zaniedbań. 

Wykonawca umowy o roboty budowlane uzyskał miarkowanie kary wysokości aż 90%

Sąd zgodził się z przedstawionymi argumentami. Uznał, że liczenie kary umownej od wartości całego kontraktu byłoby w tym przypadku nieuzasadnione. W efekcie obniżył karę umowną do kwoty nieco ponad 50 000 złotych, czyli zaledwie 10% jej pierwotnej wartości. 

Apelacja wniesiona przez zamawiającego nie zmieniła rozstrzygnięcia w tej sprawie. W rezultacie musiał zapłacić ostatnią transzę wynagrodzenia pomniejszoną o wysokość kary. Mój klient otrzymał więc ponad 500 000 wraz z odsetkami za opóźnienie. Co więcej, to zamawiający został obciążony kosztami procesu aż w 90%. 

Dzięki podjętym działaniom wykonawca uchronił się przed stratami rzędu ponad pół miliona złotych. Wartość umów o roboty budowlane bardzo często opiewa na milionowe kwoty. W wielu analogicznych przypadkach stawka może być więc równie wysoka. Warto więc przeanalizować swoją sytuację z pomocą radcy prawnego mającego doświadczenie w tej materii i jeśli to możliwe – podjąć kroki prawne, które pozwolą zmniejszyć finansowe konsekwencje zaniedbań.